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房屋登记不注意这个细节法院还能判无效!
浏览:70发布时间2017/10/20来源:合同财产编辑部

  成都房产限购政策,依然没能阻挡房产交易如火如荼的市场。不少人认为只要签订了购房合同,登记之后就万事大吉。殊不知如果不注意这个问题,就算登记了购房合同,也有被判无效的等效。最近,泰仁律师事务所小编了解到这样一个经典实际案例,在购房中,登记完后才能后房屋买卖合同却被法院认定为无效,考虑到大家可能遇到类似的经历,所以将此整理阅读,希望大家引以为戒。

案例分析房屋登记的容易忽视的点

  【经典案例】:

  某登记机构询问:我县王某将自有的房屋交给熟人张某管理、使用,并且将房屋所有权证也给了张某。但张某在2008年伪造了王某的委托书,以代理人的身份将房屋转卖给周某,并到我局办理了转移登记,目前周某已领取了房屋所有权证。

  王某发现后,将周某和张某双双告上法院。要求法院撤销张某和周某签订的房屋买卖合同。经县人民法院审理,认为张某属于隐瞒事实私自转让,认定张某和周某所签订的购房合同无效,并判令周某将房屋返还给王某。周某上诉后不久,又撤回。

  现王某要求我局把房屋所有权证归还与他。我们考虑到法院在判决中并没有确认房屋归王某所有,因此并不属于《房屋登记办法》第12条所规定的可由当事人单方申请的情形,无法由单方提出登记申请,周某也不愿交出房屋所有权证,在这种情况下,是否要人民法院出具协助执行通知书我们才能办理呢?

  【律师解释】:

       这一案件中人民法院没有必要再次确认房屋所有权归王某所有,也无须出具协助执行通知书。理由如下:

  一、王某并不认为房屋所有权的归属有争议问题,因此并没有提出确认房屋归属这一诉讼请求,这一案件并不是确权之诉。所以法院不可能在判决书中确认房屋归王某所有。

  二、县人民法院已认定张某和周某所签订的房屋买卖合同无效,按《合同法》第56条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”,也就是说这一买卖行为没有发生。房屋理所应当归王某所有,所以法院判令周某将房屋返还给王某。

  最高人民法院在《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条中有“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议”这一规定,可以说明以下两个问题:

  一是人民法院无须顾及周某是否已经进行过房产登记,可以对买卖合同的有效性进行审理;二是王某应当首先解决房屋买卖合同是否有效这一民事争议。县人民法院已做出了判决,周某的上诉也已撤诉,县人民法院的判决就已经生效。

  县人民法院的生效法律文书认为“张某是隐瞒事实”,可以适用于《房屋登记办法》第81条的规定:司法机关发生法律效力的文件证明当事人在申请转移登记时隐瞒了真实情况。至于周某是否是善意取得,县人民法院的判决书已判令周某将房屋返还给王某,就说明法院并未认定周某为善意第三人。

  因此,房屋登记机构可以依据县人民法院的判决书撤销该项登记,如果周某持有的房屋所有权证不能收回的,需要公告作废处理。

  登记被撤销以后,要恢复原登记簿的记载,向王某补发房屋所有权证。

  综上:房屋买卖的行为必须是在当事人双方确定拥有对应的交易权利及在公平自愿的原则下进行,否则一旦房屋所有者要求归还产权提起诉讼,法院已经可以判合同无效,所以提醒广大民众在买卖房屋的时候一定要多长个心眼,防止这种时间发生!

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